日本“地面师”诈骗重现江湖，一张伪造欠条狂卷14.5亿日元！

日本又现“地面师”诈骗案！

6月6日，一家不动产公司高管52岁男子福田裕和24岁男子粂（读音zhāi）陵平因涉嫌诈骗而被捕，诈骗金额高达14亿5000万日元（约合人民币7200万元），是一起典型的“地面师”诈骗案件。

什么是“地面师”诈骗？

“地面师”诈骗是指冒充土地或建筑物的所有人，虚构不动产出售交易，从而骗取金钱的手法。

犯罪嫌疑人福田裕

那么“地面师”诈骗具体是怎么操作的呢？日媒近期对一位曾与福田接触，并进行土地和建筑物交易的人士Y先生（化名）进行了采访。Y先生是一家不动产公司的董事，采访揭示了“地面师”精心设计的诈骗手法，让我们来看看诈骗是怎么进行的吧。

一切开始于2024年1月。

一天，Y先生接到一个老熟人的电话，对方也是一家不动产公司社长。“大阪有一桩大买卖，有一个优质地块要出售”，对方说。

Y先生说：“是什么大买卖，有什么具体的资料吗？”

“这是一块相当优质的地块哦”， Y先生得到一份PDF格式的地块资料。

地块区位示意图

Y先生打开一看，资料中显示的是位于大阪南区东心斋桥、道顿堀和宗右卫门町的3栋大楼及相应土地，的确是黄金地段的不动产，作为行业老鸟的Y先生对这三块地太熟悉了。这三块不动产属于一家总部位于大阪市中央区的不动产公司，而且Y先生还知道对方公司的法人代表是一位70多岁的女性。

但这可是一块圈内有名的“绝不出售的土地”啊！为什么现在突然要出售呢？

“现在情况不一样了。持有这些不动产的公司内部出现了纠纷，目前已经是两名法人代表了，而其中一位希望出售这些不动产。”Y先生得到的解释说。

那位“表示希望出售”的法人代表，正是粂陵平冒充的。

日本新闻节目展示的土地持有公司法人代表变为粂陵平

Y先生半信半疑。但为了进一步了解地块的情况，Y先生选择了继续推进交易，准备洽谈买卖合同，但在洽谈的过程中，他不断感受到“违和感”。

谈判还没有开始，双方首先在见面地点就产生了分歧。

Y先生提议在自己的公司或者在对方的公司见面，但对方表示，“怕被别人听见，想找一个人少的地方”。“那么在酒店呢？”Y先生问道，对方也不同意。“不如就在车里谈吧”，对方提议道。但因为要做卖方的身份验证，需要多人参与，Y先生表示车里空间太小了，坐不下那么多人。经过反复的沟通，最后，双方约定在一间民宿的房间内进行洽谈。

为什么对方非要在人少的地方谈呢？Y先生感到非常奇怪。但在地产交易中，的确是需要做一些保密性工作。所以对方表现出“有戒心”的样子，也并非不能理解。

交易情景再现

谈判当天，双方如约而至。号称董事会成员、负责资产管理的福田裕也来到谈判现场。在谈判开始前，Y先生确认了假法人代表粂陵平的身份证件。随后，福田裕将粂陵平支开，说：“粂先生先在车里等一下。”

粂陵平不是法人代表吗？为什么不能参与谈判？Y先生心想，也许是他们不想让粂陵平听到某些需要保密的内容，所以也并没有在意。

谈判开始了，Y先生从谈话中感觉到福田裕十分着急拿到钱。对方说:“如果可以的话，希望今天就能支付5000万日元（约合人民币250万元）作为定金。”福田裕补充道，“转账或者现金都行”。

“可是我们连房子都还没看过啊”，Y先生说。

涉事不动产照片

接下来，Y先生要求对方出示权利证明，证明这块不动产属于他们。而对方却表示，“权利证明书弄丢了，但我们在公证处作了公证，可以提供公证书”，并且对方再次暗示尽快付款，说“登记期限只有三天”。

权利书丢失按说在行业内也是常有的现象，Y先生并没有觉得有什么不妥，但对方总是催促他付钱，令Y先生起疑。

拿到公证书后，Y先生发现公证书是真的。而且上面的确是加上了粂陵平的名字，与原来的法人代表并行，变成了双法人代表。

看来内讧的说法是真的，Y先生渐渐放下了警惕。而且对方开出的价格比市场价格低，这实在是太诱人了，所以Y先生决定继续推进交易。

本次事件人物关系图

但交易的过程并不顺畅，明明谈好的价格，对方却屡屡变卦，最后对方表示，“其他的公司动作更快，我们决定卖给他们了”。

最后，福田裕彻底失联了。

这时候，Y先生才意识到自己可能被耍了。

那么，福田裕与粂陵平是怎么搞到真的公证书的呢？原来，福田与粂首先伪造了一份欠条，声称持有地块公司的法人代表（即那个70多岁的女士）欠他们数十万日元，并将该借条提交至女士所居住的大阪生野区区政府，获取了女士的住民票（日本身份证明的一种）复印件。

大阪生野区区役所

因为根据《住民基本台账法》，在追讨债务、继承、诉讼等正当理由下，第三方也可以获取他人的住民票。

之后，根据这个住民票的复印件中的个人信息，他们伪造了驾驶证等一系列材料。最后，在大阪法务局提交这些虚假材料，将粂陵平登记为该不动产公司的法人代表。

也就是说，福田裕与粂陵平仅凭借着一张伪造的欠条，竟然获取了一整套官方背书的真材料！

大阪法务局

凭借这些材料，即便对方是不动产行业的老手，而且现场还有法务人员，依然没人能识破福田裕和粂陵平的骗局。

而且此次的案件并非首次，最令人印象深刻的是2017年，日本大型住宅开发商积水住宅曾因此类诈骗损失高达约55亿日元（约合人民币2.75亿元）。去年，这起案件还被改编为网飞电视剧播出。

网飞电视剧《地面师们》海报

这起案件的曝光再次揭示了日本不动产制度中存在的严重漏洞。在技术不断进步、身份伪造手段日益高明的今天，相关法律与制度却明显滞后，给不法分子留下了可乘之机。福田裕与粂陵平仅凭一纸伪造的借条，竟能层层突破行政防线，骗取官方材料，堂而皇之进行欺诈，令人震惊。

此案也提醒我们，无论是行政机关还是普通民众，都应提升防范意识，同时，政府亟需从制度层面加强身份验证与信息联动机制，以杜绝类似事件再次发生。