日本新房买家必看！50年维修计划一网打尽！

房子建造完成后，经过长期的风吹雨打和紫外线的照射，房子的外墙经过若干年之后，一定是会出现劣化。下水管道经过几年的使用后，一定会出现堵塞。中国的房子如此，日本的房子也是这样。 可是日本的房子却极少有危房、旧城改造之类的，他们是怎么保持房子的外观、结构的完整和功能的完善呢？ 秘密只有一个，那就是日本恪守建筑物的维修保养之道。 这就需要定期的维修，而且是预防性维修，不是出了问题才维修。 保证长期维修的资金来源 日本有一项法定的制度，那就是买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金。维修基金的缴纳，是每一位拥有房产权的人必须承担的义务，而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。 维修基金 首先，在购买新房时，你必须缴纳一笔维修基金，一般3室一厅的房子，第一次需要缴纳大约150万日元，也就是10万元人民币左右。然后，每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。 如果你是租房客，那不需要缴纳这么多钱，只需要交相当于100多元人民币的日元管理费就行。 必须说明的是，开发商在卖楼时，也必须缴纳一笔维修基金，而且这一笔维修基金，必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。 一楼也要承担电梯费和屋顶工程费 与中国不同的是，日本住在一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全平摊的。在我们中国，住在一楼的业主，是不愿意承担电梯的修理费用。 同样，住在1楼的业主，也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用，因为1楼业主说的理由也是很充分：我住在一楼，又不用电梯，屋顶漏水跟我也没有关系，为什么要我承担这些不搭界的费用呢？ 但是在日本，这种中国式的思维是行不通的。日本人认为，住在一个大楼里的所有业主，大家就是一个大家庭。 整栋楼不是某个人的，而是大家共有的，大楼的生命，就是每一户住家的生命，因此，所有的维修费用必须大家平均分摊，不能你多我少。 正因为日本人有这一种集体主义思想，或者从众思维，使得日本楼盘管理过程中，很少会产生业主之间的矛盾。 维修基金由谁管理 维修基金不是由政府（房管所）管理的，而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在哪里呢？是放在银行里。需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付，政府无权，也不能介入此类民间事务。 东京虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市，但是，主要的物业管理公司，却只有4、5家，当然都是有着半个世纪以上物业管理业绩与信誉的大企业。 从一栋公寓楼建成之后，这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表。 什么时候修理屋顶防漏系统，什么时候修理外墙，什么时候疏通下水道，什么时候检查供水系统，什么时候检修电梯和更换电梯？都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。 到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。 日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次。 也就是说，日本的物业管理，不是管道堵了，设备坏了，才去修理，而是完全的按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。 会不会被挪用或乱用？ 在设备没有坏的情况下，就把自己的一笔钱交给业主委员会和物业公司去管理使用，会不会被挪用和乱用？这是许多人可能会担心，而且是不愿意交钱的原因。 但是，日本是一个信用社会，业主们根本不会担心自己交的钱会被挪用和乱用。正因为如此，业主与物业管理公司建立起了深厚的信赖关系，很少会埋怨物业管理公司，或者更换物业管理公司。 而物业管理公司也是根据自己长期以来管理楼盘的经验，预先就制定出详细而完整的大楼维修保养计划，并告知每一位业主，按部就班地进行几十年的大楼管理。而从事公寓楼管理工作的人，必须考取国家资格证书——公寓管理士。 同时日本的法律绝对保证业主委员会自治权利，在这一法律的保证下，业主委员会只要尽职尽责，就会对物业管理公司形成绝对的监督作用，物业管理公司不敢肆意而为，损害业主的利益。 如果物业管理公司的服务出现明显的问题，业主委员会敦促物业管理公司改善工作，如果不见效果，可以解雇物业管理公司，请其他的公司承担管理业务。 日本的房子能够维护的这么好，其实每一个建筑背后有这样的管理机构会定期维护，和细致监护以及诚信管理，虽说有很多公寓的管理费以及修缮费并不便宜，但是看完这些，还是有道理的。 -END- 来源：东京爱家园 公众号编辑：嵩淼