外国人豪置1亿日元购房成常态？日本专家解读房产及日元今后走向

日本全国地涨 何时是最佳买房期 

就在本周发生一个大“黑色幽默”事件，日美两国央行行长就两国近期货币政策进行了会晤，日本央行行长黑田东彦的本意是阻止日元进一步加速。

结果就在会议之后，美国进一步加息、打脸日本。日元瞬间跌破145日元，降至24年来最低点，日本政府不得不出手干预汇市。 

但很可惜：目前多数经济分析师依然不看好日元。 本期《旅日侨网》的主题为：日元可能仍将走低，日本房地产也再受波及，有购房计划的朋友该如何做打算？ 01 近期日本房市，外国人豪置亿元购入成常态？

据日本《都道府县地价调查》，日本住宅地价格全国平均比去年上涨了0.1%，为31年以来日本房产地泡沫之后首次出现上涨。 

注；此为全国平均数，放到东京，那可是了不得了。

据《不动产经济研究所》调查，2021年时首都圈的新建公寓平均价格为6260万日元，为日本经济泡沫以来最高。 

有专家则预言：2022年，东京都心房价将再翻一翻，港区新建公寓平均价格破亿不是梦，港区赤坂1丁目已经高达1平方米504万日元了。

据日媒ANN News报道，在日元开始走低的3月以来，预备买房的外国人翻了约了3倍。

好家伙！在疫情前两年里办公人士增多，不少对住宅环境要求变高，购房人士已经涨了很多，部分人预测“过去两年买得差不多了，市场需要将下降”。 而日元贬值后，不仅日本本国人，也有更多外国人“杀进来”了。

据一位中介描述，在日本买房的外国人，一般房价在2亿以下的话，他们多数就“直接现金一步到位付全款”。

其中买房需求最旺盛的群体来自：美国、澳大利亚、新加坡、中国、中国香港地区。

其中一位预备买入1亿7千万日元豪宅的外国人表示：“在日元汇率影响下，房价比去年下降了30%，此时入手很划算了，是投资的最佳时期。” 可见，此时涌入日本房地产的外国人士除了购房自用外，还有投资用。

东京热乎刚出炉的1亿4100万到1亿5800万日元的新建公寓，仅40户就有68人申请想“抢入”。 

2 又有新变异种来袭了，GW“夏威夷放飞游”的日本人会变成“回国投毒”吗？

除了东京外，就连不在首都圈、被日本人视为“乡下”的茨城涨得最厉害，高达10.8个百分点。

据悉，去年约有2800人迁居到茨城，多数为“拖家带口”，理由是： 

1、去都内方便 

2、比起首都圈，地大又便宜

据一位家有小崽的日本男子介绍：“茨城房子比东京大，还便宜、又带庭院方便小孩玩耍，现在基本上居家办公，不住东京也可。”

一家不动产公司CEO冈桥志郎表示：“首都圁新建或是中古房子现在都供大于求，而首都圈的地价涨也带动了周边其他地区。”

甚至已经出现了在日专门为外国人找日式传统中房的在日外国人…（小编并没在套娃！

3 日本房产涨价与日元贬值的联动何时会结束？

对于多数中国人来说，房子是生活的基石。 很多在日打拼、尚未拥有房子的人来说，眼见日元贬值，房地产火爆，估计内心是悲喜交加，一方面喜可以用人民币换更多日元买房，另一方面又纠心抢房人数太多、房子再涨可咋办？

经济评论家加谷珪一分析： “2023年日本经济可能仍未恢复景气，将导致房价暂时下降，但在未来5年里长期仍是看涨。”

  （图为9月24日资料） 

对于日本政府前几日干预汇市的行为，加谷专家的意见也与英国《金融时报》分析师的看法一致： “效果是有的，但颇微，此后日元可能仍将被做空。”

其分析建立在如下基础： “日本虽拥有约184兆美元外汇，但其中约148兆为美国国债，现金仅约19兆。所以日本政府手头能用来抛售、干预日元汇率的美元数量是相对比较少的。” 

一句话：日本干预汇市，也难以支撑日元。

而另一位专家大东雄人也认为同意羊毛出在羊身上： “日美两国货币政府不同是日元贬值的根本原因，日本政府仍打出「坚持低利息的宽松货币政策」的信号，日元贬值的现状仍难以改变，加上今后访日外国人只增不减，在贷款买房利利息、日元贬值双重条件下，今后日本房地产需要将再增，这种条件下，日本房价难降。” 

日元贬值悲剧何时将迎尾声？

对于日元贬值现状何时能迎来“尾声”，加谷专家提出： “我个人认为应该是明年春天日本央行行长换任之际，目前接任可能性比较高的是雨宫正佳和中曾宏，二人都是日本银行出身，相比现任行长黑田东彦先生，这二人更看重的是物价与民生，上任后收紧货币政策，抑制物价和房价上涨的可能性更高。”

毕竟6月6日时，日本央行行长黑田东彦发表演讲，称： “食品和能源原材料成本飙升，日企积极调高了物价，日本消费者对「物价上涨已变得更加宽容」。” 黑田行长可谓何不食肉糜代表第一人，但若日元得熬到明年春天，对在日打拼人士来说，还有一段需要咬牙忍受高物价的艰难日子。