当时间进入到2023年，对日本房地产有购买需求的投资者和刚需者，最关心的就是日本新建住宅在今年的行情走势。诚然，日本的二手房市场一直处于活跃状况，但衡量不动产交易是否饱和的最直观数据，仍然是新建住宅的签约销售率。这个比例在一定程度上，也可以反映出日本的房子是否出现“供大于求”或“供不应求”的趋势。
在相当长的一段时间里，外国投资者对于日本房地产的预测与日本的老龄化和少子化进行绑定，认为日本人口常年处于老龄化模式，少子化也成为不争的社会难题。在这种“青黄不接”的人口框架下，必然会导致日本民众对房屋的整体需求量越来越少，所以很多外国投资者认为，现阶段下日本的空置房屋会越来越多，二手房市场会出现饱和，则必然影响新建住宅的建成率以及销售率。
但事实上，日本新建住宅楼的销售情况在2023年并不会萎靡不振，相反还有抬头之势。据日本不动产经济研究所在2022年12月21日发布的数据，2023年东京圈1都3县的新建住宅楼的上市套数预计将比2022年曾预期的数量增加4％，保守估计至少增加3万2000套。但不可否认的是，在新冠疫情影响下，日本民众基于对宽敞空间需求而产生的购房要求将会放缓。
此外，日本不动产经济研究所的主任研究员松田忠司曾在2022年指出：“俄罗斯与乌克兰之间的战争所造成的建材价格上涨，已经在2022年秋季的不动产交易中表现出来了。”房地产销售价格上涨，导致民众的购买意愿有所下降，日本的房地产交易行情在2023年伊始便迎来了调整期。
根据日本不动产经济研究所的盘点，东京生活圈在2023年上市的新建住宅预计会呈现区域性不平衡的特点。例如，东京都的核心——东京23区的新建住宅预计增加9％，达到1万4000套；东京都周边辖区也增加9％，达到2500套。比邻东京都的千叶县的新建住宅预计增加8％，大约增加4000套，而神奈川县也会增加4％，增至7500套。
相比这些地区的增长，埼玉县的新建住房却呈现下降的趋势。日本不动产经济研究所估算，埼玉县在2023年的新建住宅相比2022年将会减少17％，减为4000套。这就意味着，曾经在2022受到关注的东京生活圈郊外项目的势头在新的一年将会减弱，2023年日本房地产交易或将回归东京都各区项目为中心，尤其是都心区域，瞄准富裕阶层的高价项目和投资项目将会增加，成为2023年的核心增长点。
《日本经济新闻》也同期发布预测：三井不动产和三菱地所在东京港区开发的“三田Garden Hills”总套数约为1000套，属于大规模项目，同时有可能是全套1亿日元以上的“过亿日元住宅”。月岛（东京中央区）和池袋（东京丰岛区）等的再开发项目也将相继上市。
在高价项目的拉动下，东京生活圈的不动产价格将进一步上涨。对于购房刚需者而言，颇有点雪上加霜的是，日本住宅贷款的固定利率已经出现了上调。但对于投资者而言，日本良好的楼市环境下，价格的上涨以及利率的上调，并不会直接阻碍他们重金投资日本房地产。（作者系涉日业务中国律师）
