投资自住首选，最具保值增值的东京高级公寓

最近，日本网站上关于日本房产谈论比较多的话题就是日本的新建公寓的价格一直在持续平稳上涨中，现在东京的新建公寓的价格达到年收入的13倍以上。 据日媒报道，表示以年收入的多少倍能买到新建公寓的“年收入倍率”，前年全国平均为8.4倍。 根据厚生劳动省《令和2年工资结构基本统计调查》，东京都的平均年收入为596万日元，而公寓的平均价格为7989万日元，是全国最高的13.4倍。 过去“住房贷款以家庭年收入的5倍以内为一个标准”，但在双职工家庭增加和低利率的背景下，“年收入倍率”正在上升，购房需求也在不断增加，尤其是日本中产阶层及海外投资者对塔楼公寓的兴趣日渐高涨。 以往，塔楼公寓给人的印象是富裕阶层购买的比较多，但最近又出现了新的购买群体--消费欲旺盛的双职工夫妇或实力情侣。他们双方都作为正式员工工作，彼此都有足够收入的夫妻或情侣，年收入标准在700万日元~1000万日元以上，银行贷款金额达到家庭年收入的10倍左右也不稀奇。因此完全有能力购买塔楼公寓。 备受欢迎的日本塔楼公寓 在我们国内，可能大多数人都希望自己能够有一套独立的一户建，独立庭院、独立车位、独立空间等。在日本东京中产阶级的人们，却更加热衷于塔楼！ 塔楼不仅有免震功能，还有完善的安保系统，公共设施根据不同塔楼会有会客室、观影房、泳池、健身房、超市、图书室等。 新冠疫情中，日本政府推行的“宅家办公”措施，直接导致对于带有独立办公室、图书馆等的塔楼需求量的增大。 另外，塔楼大多数建在距离车站3-10分钟的位置，交通便捷，车站周边商铺密集，生活购物便利，很多老年人选择大厦公寓作为最终的生活居所。 富裕阶层作为节税对策活用大厦公寓的需求也显著，加速了需求的增加。不管是自住还是投资都非常值得入手。塔楼公寓具有哪些投资价值呢？ 塔楼公寓的投资价值 塔楼地理位置优，各类基础配套设施完善，租户需求大，适合投资，且折旧可达47年，升值潜力高。 01 房产折旧率 日本的土地价值不会有变化。其折旧率是根据房产的建造材质而不同：轻量铁骨造19年，木造22年，铁骨造34年，钢筋混凝土造47年。 塔楼折旧可以有47年之久，意为每使用一年就减去约1/47的价值。 02 税金相对划算 提供了如此多基础设施服务的塔楼，物业费会是一笔不可避免的费用。但塔楼的税金却更加划算，在日本买房需要缴纳“固都税”，即固定资产税和都市计划税。 在固定资产税当中，土地价格的部分是通过土地总体价值除以户数来得出。也就是说：相同面积的土地，户数越多平摊下来的固定资产税越便宜。 所以跟一般的公寓相比，有些时候塔楼在税金方面会更划算。 购买塔楼公寓四要点 那么，在日本投资购买塔楼公寓时要注意什么呢？ 第一是选址。比较推荐购买的地区是港区或中央区，尤其是步行10分钟就可以到达车站的区域，特别是办公室很多的港区、中央区、千代田区、新宿区和涩谷区是需求旺盛。 在此基础上，一定要在距离车站步行5分钟的范围内，仔细观察房屋周边是否有足够的购物场所。理由是“入住大厦公寓的人，有很多是双职工夫妇，购物方便的话是他们选房的首选。 第二是大厦公寓的规模，建议最少要选800户以上的公寓。大型高层公寓的公用设施比较齐全，有休息室、会客室、派对室、训练室等。有的公寓还设有网球场和BBQ区。” 另外，塔楼公寓的修缮金和管理费用较高，户数多的公寓平摊下费用，这样每户承担的费用就减少了。如果是低层的高级公寓，或者300~400户左右的高层公寓，每个月的修缮费管理费需要10万日元。 第三是房屋的布局。日本现在的人口在不断减少，家庭数在增加，因此要避免太大的格局，购买能容纳1人或2人居住的格局的房子。 第四看空室率，空室率是投资者购房时必须注意的要点之一。市中心5区的高塔公寓空置率是多少? 根据主要经营高级公寓租赁业务的住友不动产的募集信息统计的数据显示，2021年7月市中心5区的公寓空置率如下 从数据来看，空室率最高的是千代田区，为3.41%，最低的是中央区，为0.59%，港区为2.53%，都心5区的空室率为1.81%。 下面，就来给大家推荐下一些优质塔楼公寓吧！ 中央区、港区塔楼推荐 大家经常看到的塔楼，很多都集中千代田区、港区、中央区等，东京湾边上也聚集了不少高级塔楼。比如中央区的晴海&月岛、港区的虎之门&赤坂&六本木、新宿区的富久町、江东区的丰洲...... 日本金融商业中心-中央区 中央区不仅是东京的中心、更是集商业、观光、购物、饮食、艺术等诸多领域的中心，是非常适合房产投资的地区。 

中央区塔楼物件 以上两套公寓位于东京都中央区，由于中央区位于东京的中心位置，交通十分便捷，到神奈川、埼玉、千叶等地区的交通路线也四通八达。随着胜哄、晴海地区的住宅开发建设推进，中央区也吸引了一大批人群的入住，随之整体人口明显增加，投资潜力大。 东京著名富人区-港区 港区位于东京东南方、紧邻东京湾，是一个聚集着诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区。港区内较著名的市街包括有赤坂、经济活动活跃的商务街的新桥和滨松町等、外国观光客与酒吧云集的六本木、高级住宅街的麻布和白金、高级商店街的青山、新兴的游乐观光区台场。 港区的平均年收入超过1000万日元，为日本第1，是明星富豪聚居的地区。2021年港区的平均地价为435万8552日元/㎡，在东京都内以至全日本都保持在前3的位置。

 港区塔楼物件
整体来说，港区内集商业设施、高级公寓、教育机构等多种不动产投资要素为一体，虽然港区地价较东京其他区高，但从保值率角度，港区地价出现下跌的风险远小于其他地区。