全球央行提高利率 日本房地产市场如何变化？

随着全球央行提高利率以抑制通胀，许多经济体的房价相比加息周期早期已有所降温。

根据国际基金货币组织（IMF）的研究，2023年上半年，发达经济体的抵押贷款利率比上一年攀升了2个百分点以上，这导致2023年上半年瑞典、新西兰、加拿大、德国和澳大利亚的实际房价跌幅超过10%。相比之下，日本、泰国和马来西亚等亚洲经济体则表现不错。

图为东京街头。（图/上海第一财经）

2024年，发达和新兴经济体的房地产市场会如何变化？

日本：日元疲软下的投资机会

过去一年，由于日本央行维持超宽松货币政策，再加上日元疲软，日本房地产行业受到了投资者的青睐。

房地产服务公司仲量联行（JLL）日本资本市场研究总监名藤浩司称，2023年第一季度，外国投资者对日本房地产市场的投资额比一年前翻了一番，达到20亿美元。

根据日本房地产经济研究所（REEI）的报告，由于需求增加，去年上半年，东京市中心新建公寓的平均价格增至创纪录的1.296亿日元。总部位于伦敦的房地产咨询公司莱坊在其2023年度财富报告中称，拥有100万美元的买家可以在东京购买60平方米的优质房产，几乎是纽约或新加坡的两倍大。

专注服务外国人投资日本房产的日本华房地产创始人、首席执行官胡凯淇表示，东京的公寓新房均价去年已超过了史上的房价高峰。

胡凯淇透露，“我们最近服务于几家中国的上市公司，他们看好日本旅游业投资机会，我们在帮他们找有100个房间左右的酒店，而这类资产现在市面上剩下的不算多了。”

美国：从冰火两极中恢复正常

根据美国联邦住宅贷款抵押公司房地美的数据，进入2023年后，受美联储加息影响，美国30年期抵押贷款利率持续攀升，至10月底达到7.79%的顶点。

在此背景下，原本火热的“春季购房季”变得沉默，房屋库存全年保持在历史低位，销售量急剧下降。在低供应量和低需求量的组合下，美国房价仍然坚挺，美国房地产经纪人协会(NAR)数据显示，去年6月，美国房价中位数达到42.5万美元的峰值。

但按揭利率从去年11月起开始滑落。截至1月11日当周，美国30年期抵押贷款利率为6.66%。按揭负担的减少会让美国房地产市场恢复活跃吗？

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI集团联合创始人兼首席执行官安萨里称：“按揭利率的调低让更多买家心动，但还没低到让房主心动到把房子挂牌，买家多了，但房源并没增加，因此房价再次上涨。全美大部分房主当前背负的按揭利率低于3%，一般来看，利率要降到4%~5%才会被视为正常，而现在市场判断利率要到2025年才可能会调低到这个幅度。”

安萨里预计，2024年可能会是一个楼市相对“正常”的年份。换言之，交易量将上升，更多房主会挂牌，更多买家将出手，部分地区楼价会下降。

东南亚：政府出台措施调控

根据新加坡市区重建局（URA）公布的数据，2023年第四季度，新加坡私人住宅物业指数与2022年同期相比上涨了6.73%，此前2023年第三季度、第二季度和第一季度的同比涨幅分别为4.37%、7.46%和11.44%。而从2016年到2022年，新加坡的住宅房地产价格累计上涨了37.5%。

过热的房地产市场促使新加坡政府不得不出台一系列楼市调控政策，这导致新加坡的房地产需求持续下降

摩根士丹利在去年11月份的一份报告中称，新加坡私人住宅价格七年来的历史性涨势已接近尾声，2024年新加坡房价可能会下降3%，而且这种低迷可能会持续两年之久。

新加坡悦榕集团房产渠道总监（中国区负责人）张丹丹表示，最新中泰永久免签的消息可能会提振泰国市场。“除了温暖的气候和旅游，泰国的养老、医疗和教育的相对优势，决定了其房产对外国特别是亚洲买家将有持续的吸引力。”她称。

编辑：山佳