借鉴日本经验？中国楼市稳住了 官方给出三大信号

24日，中国官方为下一步中国楼市发展新形势定调，这是不是意味着下半年中国楼市发生重大变化？将发生哪些变化？对国际市场影响大吗？

图为俯瞰福建福州城区的楼盘。（图/中新社）

谈及下半年房地产市场，官方给出三大信号

中新网报道，24日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。业内专家认为，此番会议对中国房地产市场新形势作出研判，释放出三大重磅信号。

首先，房地产旧时代走向终结。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，2022年中国总人口首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，新房市场进入见顶后的回落阶段。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉观察到许多过去没有出现过的现象，比如：居民按揭买房的积极性下降，房价预期逆转，居民持有房产的意愿下降，房屋流通速度变慢，银行按揭贷款余额减少等。种种迹象表明，资金流向地产的时代结束了，开发商大规模储备地块的时代也结束了。

房地产市场和行业出现重大变化的同时，相关管理政策也会发生根本性改变。李宇嘉认为，未来政策重点需要逐步从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”，政策方向也要从需求端刺激逐步转向供给侧改革。

其次，楼市政策“工具箱”打开。

此番会议提出，适时调整优化房地产政策。这或许意味着，时至年中，中国楼市政策“工具箱”再度打开，且开得更大。

中原地产首席分析师张大伟认为，此前央行透露，过去在(房地产)市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，这些边际优化举措很快会落地。

陈文静认为，下半年房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。普通二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一二线城市政策空间仍较大。在这些城市，优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。

第三，再提“城中村”改造，这意味着城中村改造将成为接下来房地产发展的重点之一。

在过去几十年的高速发展中，房地产市场存在着“重新建轻存量”“重市场轻保障”等问题。在当下楼市进入新发展阶段的背景下，政策力度向短板部分倾斜，完善住房保障体系、创新存量住房的更新模式等均是题中之义。

58安居客研究院院长张波也认为，此番会议对于保障性住房的关注度并未降低，结合此前对于城中村改造的部署，以及官方明确下一步将多渠道开拓保障性租赁住房房源，未来多举措拉动社会投资来共同建设保障性住房等政策支持力度，会进一步增强。

李宇嘉强调，未来的政策着力点在于把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。包括保障性住房供给加速，特别是保障性租赁住房大规模筹集建设、分配等；也包括加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人、外来人群融入城市的问题，释放其消费潜力；还包括老旧小区改造，释放居民提升住房品质的潜力等。

未来十年，中国会重现日本90年代经济轨迹吗？

当然也有人对中国未来楼市的发展持观望态度，并给出综合分析认为现在中国未来10年的经济发展会重复日本上世纪90年代的经济轨迹。会有这种可能吗？

武汉极目新闻报道，这就要看中国经济未来10年的潜在增长率有多高，或者中国经济与全球经济的平均增速差有多大。中泰证券首席经济学家李迅雷表示，未来十年，中日历史不会简单重复。只要未来10年中国GDP平均增速超过3%，中国经济在全球的份额仍将上升，中国不仅不会“失去十年”，而且将继续“得到十年”。

中国制造业在全球的地位不可撼动，增加值占全球30%，出口份额遥遥领先，服务业占比不会削弱制造业强国地位，反而会优化产业结构和经济结构，要提高服务业比重，需要扩大消费，尤其是服务消费，畅通内循环。

中国政府杠杆率水平最低，不需过于担心，居民部门消费对GDP贡献率低，需增加居民收入，降低地方政府债务成本，人口老龄化加速，需要政府更多财政支持。

华夏新供给经济学研究院创始院长贾康表示，中国政府在投资方面显然比当年的日本政府更有强势特征，而实际上中国政府可以主导的一些公共投资、有效投资，以新基建七大重点为代表，其实可选项目俯拾皆是，绝对不像有人所说的“找不到合适的投资项目了”。

针对此时提出楼市新政，中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜指出，保交楼是手段、保民生是目标、保稳定是底线。从促进房地产行业的稳定发展、降低居民家庭的财务风险、维持社会稳定来看，不仅要全面完善中国预付款监管体系，逐步提高现房销售比例，而且要适时改革银行按揭贷款的追偿权模式。逐步降低期房销售比例，提高现房销售占比并优化预售款管理制度是控制房地产违约的可行路径。

编辑：园子